विश्वभारत News Website
Related Articles
राज्यात १ एप्रिलपासून नवे वार्षिक मूल्यदर तक्ते (रेडी रेकनर) लागू झाले. गेल्या वर्षाच्या तुलनेत राज्यातील दर (मुंबई वगळता) ४.३९ टक्क्यांनी तर मुंबईतील दर ३.३९ टक्क्यांनी वाढले. या वाढीचा घरखरेदीदारांनाच नव्हे तर विकासकांनाही फटका बसतो. मुंबईत जागांच्या किमती जास्त असल्याने तो फटका मोठा असतो. हे तसे होते, याचा आढावा..
रेडी रेकनर म्हणजे काय?
महाराष्ट्र मुद्रांक (मिळकतीचे बाजारमूल्य निश्चित करणे) नियम १९९५ अन्वये दस्त नोंदणीसाठी मुंद्रांक शुल्क आकारण्यासाठी वार्षिक मूल्यदर तक्ते आणि मूल्यांकन मार्गदर्शक सूचना राज्याचे मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षक यांच्याकडून दरवर्षी १ एप्रिल रोजी जारी केल्या जातात. यालाच ‘रेडी रेकनर’ संबोधले जाते. रेडी रेकनर म्हणजे राज्य शासनाद्वारे निश्चित केलेले मालमत्तेचे किमान मूल्य, जे मुद्रांक शुल्क आणि इतर शुल्कांची गणना करण्यासाठी वापरले जाते. रेडी रेकनर दराला ग्रामीण भागात मंडळ दर किंवा मार्गदर्शन मूल्य असेही म्हणतात. घर खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता आणण्यासाठी या दरांचा वापर होतो. रेडी रेकनरच्या दराने घर खरेदी-विक्री झाली आहे किंवा नाही, याची तपासणी प्राप्तिकर खात्याकडूनही केली जाते. प्राप्तिकर कायद्यातही रेडी रेकनर दराला महत्त्व आहे. खरेदी विक्रीचे दर रेडी रेकनरच्या पाच टक्क्यांपर्यंतच कमी- अधिक असावे लागतात. अन्यथा प्राप्तिकर विभागाकडून दंड आकारला जातो. रेडी रेकनरचे नवे दर मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षकांच्या संकेतस्थळावर पाहता येतात. रेडी रेकनरमधील दराप्रमाणेच दस्तावेज तयार करावा लागतो. अन्यथा तो उपनिबंधक कार्यालयात स्वीकारला जात नाही.
कधी अस्तित्वात?
वार्षिक मूल्यदर तक्ते १९८९ मध्ये अस्तित्वात आले. मुंबई तसेच आसपासच्या शहरात बांधकाम क्षेत्रात बऱ्यापैकी प्रगती होऊ लागल्यानंतर मालमत्तेचे किमान दर निश्चित असावेत यासाठी ही पद्धत सुरू करण्यात आली. त्यावेळी जानेवारीत हे दर घोषित व्हायचे. परंतु १९९५ मध्ये याबाबत कायदा आणण्यात आला आणि ते दर आर्थिक वर्षांत म्हणजे १ एप्रिल रोजी जाहीर करण्यात येऊ लागले. मुंबईच्या तुलनेत अन्य शहरांतील रेडी रेकनरच्या दरात जमीन-अस्मानाचा फरक आहे. त्यामुळे प्रत्येक वेळी मुंबईसाठी वेगळे दर जाहीर केले जातात. पुणे, ठाणे या शहरातील रेडी रेकनरच्या दरात आता वाढ होऊ लागली आहे. मुंबई महानगर प्रदेशातही आता बांधकाम व्यवसाय फोफावल्यामुळे रेडी रेकनरच्या दरातही अर्थात वाढ झाली आहे.
दर कसे निश्चित होतात?
वार्षिक मूल्यदर तक्ते तयार करताना प्रत्यक्ष नोंदणीकृत व्यवहाराची माहिती गावनिहाय व मूल्य विभागनिहाय राष्ट्रीय माहिती केंद्राच्या माध्यमातून संकलित केली जाते. या शिवाय स्थावर व्यवसाय संकेतस्थळ व प्रत्यक्ष स्थळ पाहणी करून खरेदी विक्री व्यवहाराची माहिती घेऊन त्यानंतर सरासरीने क्षेत्र तसेच मूल्य विभागनिहाय दर प्रस्तावित केले जातात. राज्यातील नागरी व प्रभाव क्षेत्राकरिता खरेदी-विक्रीतील १०० टक्के वाढ आणि ५० टक्क्यांपर्यंत घट झालेले व्यवहार विचारात घेतले जातात. नव्याने स्थापन झालेल्या नगरपरिषदा, नगरपंचायती, नियोजन प्राधिकरणाच्या हद्दीचाही विचार केला जातो. मंजूर प्रादेशिक योजना, विकास योजना तसेच त्यात झालेल्या फेरबदलाचाही वार्षिक मूल्यदर तक्ता निर्माण करताना विचार केला जातो. महापालिका क्षेत्रात सदनिकांचे दर निश्चित करताना भूखंड आणि बांधकामाचे किमान दर गृहित धरले जातात. तीच पद्धत ग्रामीण क्षेत्रातील सदनिकांचे दर निश्चित करताना वापरली जाते. याशिवाय ज्या प्रभागात दर वाढलेले नाहीत वा कमी झाले आहेत, अशा ठिकाणी दर कमी करण्याची तरतूद २०१८ मध्ये करण्यात आली. काही मोक्याच्या ठिकाणी रेडी रेकनरच्या तुलनेत खूपच अधिक दरानेही व्यवहार होतात. परंतु त्या परिसरात झालेल्या अन्य व्यवहारांचा अंदाज घेऊन दर निश्चित केले जातात, असेही एका अधिकाऱ्याने सांगितले.
दरवाढ किती?
यंदाच्या वार्षिक मूल्यदर तक्त्यात ग्रामीण भागात ३.३६ टक्के तर प्रभाव क्षेत्रात ३.२९ टक्के, नगरपालिका-नगरपंचायत क्षेत्रात ४.९७ टक्के आणि महापालिका क्षेत्रात (मुंबई वगळता) ५.९६ टक्के वाढ करण्यात आली आहे. मुंबईत ३.३९ टक्के इतकी यावेळी वाढ झाली आहे. राज्यातील महापालिकांतील वाढ पुढीलप्रमाणे (कंसात टक्केवारी) – ठाणे (७.७२), मिरा भाईंदर (६.२६), कल्याण-डोंबिवली (५.८४), नवी मुंबई (६.७५), उल्हासनगर (९), भिवंडी-निजामपूर (२.५०), वसई-विरार (४.५०), पनवेल (४.९७), पुणे (४.१६), पिंपरी-चिंचवड (६.६९), सांगली-मिरज-कुपवाड (५.७०), कोल्हापूर (५.०१), इचलकरंजी (४.४६), सोलापूर (१०.१७), नाशिक (७.३१), मालेगाव (४.८८), धुळे (५.०७), जळगाव (५.८१), अहिल्यानगर (५.४१), छत्रपती संभाजीनगर (३.५३), नांदेड-वाघाळा (३.१८), लातूर (४.०१), परभणी (३.७१), जालना (४.०१), नागपूर व एमएमआरडीए (४.२३ व ६.६०), चंद्रपूर व म्हाडा (२.२० व ७.३०), अमरावती (८.०३) आणि अकोला (७.३९)
दरवाढीची सांख्यिकी …
मागील दहा वर्षांचा विचार केला तर २०१५-१६ मध्ये राज्यात वार्षिक मूल्यदर तक्त्यात सरासरी १४ टक्के वाढ झाली होती. त्यावेळी मुंबईतील वाढ १५ टक्के तर पुण्यातील १७ टक्के होती. त्या तुलनेत आता राज्यातील वाढ फक्त ३.८९ टक्के तर मुंबईतील वाढ फक्त ३.३९ टक्के आहे. त्यानंतर २०१६-१७ मध्ये ही राज्यात व मुंबईत सात टक्के होती. २०१७-१८ मध्ये खूप आरडाओरड झाल्याने राज्यातील सरासरी वाढ ५.८६ टक्के तर मुंबईतील ३.९५ टक्के राहिली. त्यानंतर सलग दोन वर्षे बांधकाम क्षेत्रातील मंदीमुळे २०१८-१९ आणि २०१९-२० मध्ये या दरात वाढ करण्यात आली नाही. २०२०-२१ मध्ये करोनामुळे दर तसेच ठेवून कमीत कमी वाढ म्हणजे राज्यात १.७४ तर मुंबईतील दर ०.६ टक्क्यांनी कमी करण्यात आला. २०२०-२१ च्या वार्षिक मूल्यदर तक्त्यास शासनाने स्थगिती दिल्याने २०२१-२२ मध्ये तेच दर कायम होते. २०२२-२३ मध्येही कमी वाढ करण्यात आली. त्यावेळी राज्यात सरासरी ४.८१ टक्के तर मुंबईत २.३४ टक्के दरवाढ करण्यात आली. त्या तुलनेत आताची वाढही तशी आटोक्यात आहे, असा मुद्रांक व नोंदणी शुल्क विभागाचा दावा आहे.
फायदा-तोटा कोणाला?
वार्षिक मूल्यदर तक्त्यामुळे घरखरेदीदाराला तसेच विकासकांना (विविध अधिमूल्यात वाढ झाल्याने) फटका बसतो तर बाजारमूल्य वाढल्यामुळे मालमत्तेची किमत वधारते. मुंबई, ठाण्यासारख्या ठिकाणी घरखरेदीदाराला घराची वाढीव किंमत देतानाच मुद्रांक शुल्काचाही भार सहन करावा लागतो. परंतु महानगर क्षेत्र प्राधिकरणातील नव्याने विकसित होणाऱ्या परिसराला वाढीव दराचा चांगला फायदा होतो. या दरवाढीमुळे राज्याच्या महसुलात वाढीव मुद्रांक शुल्काच्या निमित्ताने चांगलीच भर पडत असते. परंतु काही परिसरात बाजारमूल्य हे रेडी रेकनरपेक्षा अधिक असते. अशा ठिकाणी घरखरेदीदाराला काळा पैसा रिचवता येतो तर काही ठिकाणी बाजारमूल्य कमी असतानाही वाढीव रेडी रेकनर दराचा फटका घर खरेदीदाराला विनाकारण बसतो. याचा आढावा घेण्याचा प्रयत्न केला जातो. परंतु प्रत्येक वेळी ते होतेच असे नाही. याचा वेळोवेळी आढावा घेऊन काही ठिकाणी दर कमी करायलाही हरकत नाही, अशी प्रतिक्रिया या घडोमोडींशी संबंधित तज्ज्ञांना वाटते.
